Új építésű lakást vennél? Tanácsok, tudnivalók

• a hálózatot nem adja el külső cégnek, sem bérbe sem tulajdonba
  
• a hálózat a társasház tulajdonában marad
• a hálózathoz bármelyik szolgáltató hozzáférhet
• amennyiben mégsem így tenne a beruházó, az utólagos kiépítés költségét köteles megfizetni.

A beruházó informálása nehéz.

a) Megtekinthető referenciákkal rendelkező cég

b) Projekt cég (csak hivatkozik arra, hogy vezető cég az építőiparban, hogy világszerte hány lakást épített, ad a külsőségekre(prospektus, weblap dizájn))

Rizikók:

• a beruházó beszedi a előlegeket, de nem bíz meg vállalkozót a kivitelezésre, megszökik, esetleg még a telek sincs a tulajdonában.
• a beruházó épít, de rossz minőségben. Az elkészülte után eltűnik, eladja a cégét egy izraeli hajléktalannak. A hibáknak vagy nincs felelőse vagy van, de a kártérítés behajthatatlan.

Honnan lehet tudni, hogy egy cég projekt cég vagy csak első építő?

Nem lehet tudni. Érdemes kivárni a második építkezését, amely nem egyidőben fut a másikkal. Ekkor már lehet a lakóktól, a közös képviselőktől informálódni, hogy milyen munkát végeztetett el. (Az építést nem a beruházó végzi, de az ellenőrzés az ő feladata!)

Ha kiderül, hogy másik építkezést másik cég néven intéznek, gyanús lehet. (Sokan olyan cégneveket választanak projekt névként, ami utal arra, hogy csak arra a bizonyos építkezésre fog működni.)

A projektcégek a weblapokon gyakran nem is nevezik meg a cégük hivatalos nevét, hogy ne nyomozhassák le. Ekkor mintaszerződést kell kérni, és abból megtudni, hogy ki áll a háttérben. Ha még abban sem nevezik meg, legyen még óvatosabb. Aki bújkál, legyen nagyon gyanús.

 Projektcégtől csak akkor vegyél lakást, ha a ház már évek óta áll, és a megkérdezett lakók nem panaszkodnak. (Minden házban vannak elégedetlenek az első lakók között. Őket érdemes megkeresni, mert sok dolgot észrevesznek, és hajlandók is kimondani, elárulni.)

Sok a projekt cég sajnos, de ugye nem akarsz milliókat veszíteni?

a) Beruházó, az aki a pénzt adja (spanyol, izraeli maffia, orosz maffia, magyar bankok(OTP, Raiffeisen))

b) Hitelintézet

A hitelintézet nem védi meg a vevőt a csalóktól. A hitelintézet nem a beruházó, jogilag nem lehet ezt perelni.

c) Tervező

Aki az épület kiviteli tervét megszerkeszti. A tervekért felelősséget vállal. (Felelősségvállalási nyilatkozatot kell kiadni, a terveket alá kell írni, és lebélyegezni.) A terveket a beruházó megveszi, azok kivitelezésére vállalkozót keres.

d) Generál kivitelező, fővállalkozó

Aki az építést koordinálja, de közben akár részfeladatokat maga is elvégezhet.

e) Alvállalkozók

Gépészet (cső,  víz, gáz, fűtés, szellőzés), villamos (nagy fesz, kis fesz, trafó, biztonságtechnika, telefonhálózat), szerkezetépítő, stb...

Ha nincs elég emberük a feladatra további alvállalkozókat alkalmaznak, hogy a határidőt tartani tudják.

 f) Értékesítő iroda

Személyzetet küldenek, aki az eladó érdekeit képviseli, a látszólagos segítőkészség ellenére is. Ők nem az eladók. Az eladó csak a szerződéskötésre jelenik meg ügyvéddel.

A szerződést mindenképpen mutasd meg egy ingatlanügyekben járatos ügyvédnek.

Az adásvételi szerződés egyedi. Személyre szóló, még akkor is, ha az megtévesztésül olyan pontokat is tartakmaz ami az adott vevőt nem érinti. (Pl készpénzes vevő esetén hosszasan ír hitelel vásárló vevőkkel kapcsolatos követelményekről.) A szerződés megduzzasztása a fárasztást szolgálja, azaz 
egyes apró, bújtatott részleteken könnyen átsiklik ilyenkor az ember. Ez célja 
lehet az Eladónak. Általában az Eladó írja meg a szerződést.

Mivel az eladó írja meg, a mondatokat úgy csavarhatja, hogy bújtatva

• a saját kötelezettségeit nem pontosan fogalmazza, hogy később kibújhasson belőle
• a vevő kötelezettségeiben is csapdákat állíthat.

Ezért mindenképpen át kell nézetni egy ingatlanügyekben járatos ügyvéddel.

Ez költség ugyan, de sokkal többet lehet veszíteni, ha a szerződéssel megfosztanak az egyébként természetesnek hitt jogaidtól.

Nem pótolhatja az, hogy az eladótól kérdezel, hogy mit értenek az egyes pontok alatt. Az eladó akármit mondhat, mert később letagadhatja!

Így kérdéseidre biztató válaszokat ad, és nem a jelentés kockázatos tartalmáról fog tájékoztatni.

Sok esetben nem is az építő árulja a lakást, hanem ingatlanközvetítő. A közvetítő kiküld a helyszínre egy alkalmazottat, akinek az az érdeke, hogy eladja a lakást. Emiatt nem fog korrektül tájékoztatást adni. A veszélyekre akkor sem fog figyelmeztetni, ha arról tudomása van. A segítőkészsége csak az eladásig tart, azután mossa kezeit...

Emiatt kell egy ingatlanügyekben járatos ügyvéddel kapcsolatba lépni. Ő valószínűleg nem érdekelt az eladó segítésében, így más szempontból nézi a szerződést.

A felfedezett "hibák" (ezek mindig vannak, hiszen keresik a kiskaput) kijavítását kérni kell. Anélkül nem szabad aláírni. Később nem fog számítani, hogy Te moire gondoltál, csak az, hogy mi van leírva. Ha a szüveg nem egyértelmű, akkor a bíró sem tud dönteni, vagy könnyen dönthet a másik fél javára.

A szerződést el kell kérni, és elvinni. Majd ha az megfelelő az ügyvéd szerint is, akkor lehet visszavinni. 

Vigyázni kell arra, hogy a szerződések példányai mindenben egyezőek legyenek.
(Ha nem az átolvasott szerződést írják alá, akkor a pontok egyezőségét az előzetes példányéval újra ellenőrizni kell.)
Nem lehetetlen, hogy az előszerződést követő végleges szerződésben kicserélnek jelentéssel bíró szavakat.

Egy példa:

Fizetési ütemezés:

1) előleg

2) szerkezet kész állapotnál

3) gépészetileg kész állapotnál

4) használatba vételi engedély kiadásakor

 Ha ön a 2) pont után kerül vételi lehetőséghez a szerződésbe kis trükk kerülhet.

Az ütemezésben lévő szavakat módosítják, így a gépészetileg kész helyett szerkezetkész kerül a szerződésbe.

A vevő emlékszik, hogy az előleg után jön két ütem, tehát azok kivételével mindent befizet. (Ekkor máris késedelembe esik, mert akkor már a szerződés 3. pontja is fizetési kötelezettség alá esik. A készültségről persze nem küldenek értesítőt, mert azt már korábban megtették a többi vevőnek.)

De az eladó küld pár ajánlott levelet lényegtelen tartalommal. Pl. meghív egy ünneplésre az épülő házhoz.

A vevő a meghívót kidobja. (Nem szabad, borítékostól meg kell őrizni!)

Az eladó később megvádolja a vevőt, hogy késett a fizetéssel. A vevőben akkor tudatosul, hogy átverték, a szerződésben mást írattak vele alá, mint amiről előzetesen beszéltek.

Ekkor már késő. A késedelmi kamat magas, a megfizetésének függvényében adják csak birtokba a lakást. A visszaperelni nehéz, főleg, ha az eladó erre felkészült, és minden körülményt előkészített.

A vevő így akaratlanul késedelembe esik. Az eladó a lényegtelen levelek borítéka mellé értesítést tesz, mintha figyelmeztették volna a késedelemre. Innentől számítja a késedelmi kamatot.

Ettől kezdve nincs kibúvás, hacsak nincs meg a boríték a tartalmával együtt, ami bizonyíthatja, hogy nem az volt benne....

Az eladó így jogtalanul nyereséghez jut. Őn pedig évekig nem tud majd beletörődni, de nem tud jogszerűen visszavágni.

 
További dolog, hogy a késedelmi kamat mértéke magánszemélyekre vonatkozóan nem automatikusan a jegybanki alapkamat kétszerese, de a törvényi mértéktől a növelés irányában el lehet térni közös megegyezéssel. Gazdálkodó szervezetek esetében a törvényi késedelmi kamatot még a PTK  +7%-kal megemeli.

További trükk:
Eset:
A vevő a lakás vételárát hitelből törleszti. Az esedékes részlet kifizetését a bank igazolás esetén teszi. (Pl. Földhivatali bejegyzés). Az eladó kiköti 
a szerződésben, hogy a ha a Vevő azt nem kapja meg, akkor Önerőből kell, 
hogy törlessze a részletet.
Sokan nem rendelkezenk ilyen önerővel. Tételezzük fel, hogy az eladó rosszul írja ki a papírokat a Földhivatal felé, és hibajavításra isszaküldi. Vagy a kiküldött számlát hiába mutatja be, a bank formai annak formai hiányosságai miatt nem
fogadja el. 
A fizetési kötelezettséget a levél elküldésének dátumától számítódik, azaz napokon belül lejár. A Vevő az Eladónak felróható okból fakadóan a nem kapja 
meg az igazolást, ami alapján a bank teljesít. A bank nem adja ki a hitelt. 
Az Eladó ekkor azt mondja, hogy az értesítéstől számítva nem fizetett időben (még Önerőből sem), ezért késedelmi kamatot vet ki rá.
A szerződésben úgy kell korrigáltatni, hogy az Eladónak felróható okból nem teljesül a kölcsön felvételéhez szükséges feltételek bármelyike, és a bank nem ad 
hitelt, vagy csak késlelteti annak kifizetését akkor a késedelmi kamatot az Eladó nem számolhat fel. (Persze ez Önmagában is jogszerűtlen tűnik, mégis képesek erre a beruházók... És azután kérdés, hogy peres úton idő és pénzráfordítással hogyan tudja ezt visszaszerezni...)

 
További ravaszság:
Az eladó a szerződébe beleírja, hogy a Vevő elfogadja, hogy bármilyen szükségessé váló eltérő tartalmú kivitelezést elfogad, és emiatt sem birtokbaadáskor, sem a későbbiekben az Eladóval szemben semmilyen igényt nem támaszt, feltételezve, hogy az ingatlan rendeltetésszerű használatát nem befolyásolja.

Ez annyit jelent, hogy csökkentheti a szerződés tartalmát, mert indoklást könnyű találni.... Szóval ezt nem szabad aláírni. Ön kifizeti a vételárat egy lakásra, melynek központi szellőztetése van. Az eladó később ezt nem építi ki. A vevő nem reklamálhat, közben pedig a telepítés költségét kifizeték az Eladónak...

További ravaszság:
Az eladó kiköti, hogy az épülő lakást akárhányszor nem látogathatja. 2 látogatás
után fizetni kell a megtekintésért. Ezt képesek azzal indokolni, hogy nincs idő arra,
hogy mindenkit külön kísérgessenek.
Azonban a lényeg az, hogy ezzel megakadályozzák az építkezés közben felfedezhető hibákat, szabálytalanságokat, amiket később takarással el tudnak tüntetni.
További ravaszság:
Az eladó kijelenti, hogy köteles egy alkalommal a vevőnek az átadás időpontja előtt
lehetőséget biztosítani, hogy a lakást megtekinthesse.
A trükk, hogy csak egyszer.... Így az eladó a lakást fekínálja átvételre. A vevő megtekinti, javításokat kér. Ezután jelzi a beruházó, hogy kijavították. A vevő kifizeti és átveszi a kulcsokat, és látja, hogy nem javították ki. Ezután már csak peres eljárásban próbálhat igazának érvényt szerezni.
További ravaszság:
Kijelenti, hogy a terveken változtathat, pl. növelje vagy csökkentse a a lakások számát, megváltoztassa a lakások belső, illetve a lakásik közötti területek kialkítását, illetve, hogy változtatásokat hajtson végre a közös tuljadonba tartozó területeken.
Ez annyit jelent, hogy elhagyhatja  a szobák közötti elválasztó falat, persze ezzel pénz takarít meg, és Ön hiába fizette ki azt, arról nem ír, hgy emiatt a lakás árát csökkentenék....

adásvételi szerződés;

használatbavételi engedély;

tulajdoni lap másolat;

társasházi alapító okirat

Szeretnéd tudni, hogy megbízhatsz-e az építőben?

Ezen a linken csak azt tudod meg, hogy hol a székhelye, és hogy felszámolás alatt van-e:   http://www.ceghirek.hu/nevado.php

Ügyvédeknek általában van cégadatbázisa. Ők, de internetes szolgáltatók is adnak információkat (na persze a cégbíróság is).
1.) Megtudhatod, hogy ki az igazgató
2) Hol a cég székhelye
3) Hányszor változtak a fontos cégadatok
4) Mióta létezik a cég

Ez persze még nem elég.
1) Referenciákat kell keresni
2) Ki kell menni, és a legharciasabb lakókat kifaggatni a lakások hibáiról, és egyéb "érdekes" körülményekről.

És mindezt a Beruházóra és a Fővállalkozóra is meg kell tenni.

A Beruházó tönkre tudja tenni az alvállalkozókat. Csődbe tudja őket vinni, ha leszállított termékeket jogos vagy mondvacsinált okkal nem fizeti ki. (Az utóbbira is akad számos példa.)

De fontos azt is tudni, hogy az alvállalkozó milyen munkát végez, és mit fogad el a saját alvállalkozóitól. A kivitelező a tervekben szereplő dolgokat igyekszik megspórolni. Emiatt a nem látható dolgokat elhagyja. Pl. szigetelés az erkély 
járólapja alatt, ami a lakásba így továbbítja a hideget, ami gombásodáshoz vezethet.
Vagy szigeteletlen vezetéket használ, vagy nem szerel be kapcsolókat. Vagy nem rak hangszigetelő sávot az úszófödém és a fal közé, így a lakás akusztikailag nem fog megfelelni.

Sokan nem a tisztességes meggazdagodás útját követik, hanem a tisztességtelenét.

Sok bajtól szabadul meg, ha előre megnézi, hogy kik építik.

Gondolja el, hogy milyen kárt okozhatnak önnek, ha a beruházó és a kivitelező egymással véd és dacszövetséget köt. Pl téged tekintenek ellenségnek, és kijátszanak. A beruházó olyan igazolást ad, hogy minden jó minőségben lett átadva. Te pedig nézel, hogy nem javítják ki a hibákat.
Sok millióról van szó, érdemes előre gondolkozni.

a) Ha korán veszel lakást, válogathatsz, lehetnek igényeid.

De nagy a rizikó, hogy végül nem azt kapod, hogy rossz minőséget kapsz, hogy sok baj vállalsz magadra.

b) Ha kivárod, hogy elkészüljön a ház, és a maradékból válogatsz, láthatod az eredményt, a bajok egy részét, és így lehet, hogy már nem is kellene az a lakás.

A döntést segíti az alapos körültekintő tájékozódás.

Új építésű lakás esetén a döntést leginkább a környék befolyásolja. (Parkok, fák, tömegközlekedés, parkolás ingyenessége, közbiztonság, stb)

Tudni kell azonban lemondani az álmokról, ha

1. a megbízhatatlan építő miatt magas a kockázat
2. a ház nem megfelelő felszereltségű, nincs megfelelő elosztású lakás

1)

Mennyi megtakarításodat vagy hajlandó elveszíteni egy lakás miatt?

Ha az építő eltűnik a pénzzel....

Ha eladja a cégét a beszedett előleggel az orosz maffiának.... (Külföldi beruházón nehéz elverni a port...)

Ha nem végez minőségi munkát....

Ha később előjönnek a rejtett hibák....

2) 

A lakások sötétek.

A szobáknak nincs ablaka.

A szobák kicsik vagy nagyok.

A szobákat lehetetlen berendezni a formája miatt. (Pl. saroklakások) 

Az ablak tűzfalra néz.
Nincs hely a hűtőszekrénynek a járólapos konyhában.
A főzőlapok a hűtő mellé kerülnek közvetlenül.

stb.